چه نکاتی را باید در هنگام خرید یا فروش ملک رعایت کنیم؟‌

پارسینه: در صورتی که بخواهید ملکتان را بفروشید، ممکن است رعایت نکردن نکاتی خاص باعث ضرر و زیان و حتی مشکلات حقوقی و دردسرهای زیادی برای شما نشود. برای خرید ملک نیز نکات مهمی وجود دارد که در صورت عدم رعایت می‌تواند به از دست رفتن سرمایه، مشکلات حقوقی، کلاهبرداری از شما، ضرر و زیان و مشکلات دیگر منجر شود. در ادامه لیست مهم‌ترین نکات خرید و فروش ملک را برای شما می‌آوریم تا ریسک ضرر و زیان و دردسرهای معامله ملکی را به حداقل برسانید.

 

نکات مهم برای خریداران ملک

۱- بررسی سند

• رسمی بودن سند:‌ توجه به سند ملک و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی بسیار مهم است.
• تطبیق مشخصات ملک و سند: اگر هرگونه مغایرتی در مورد پلاک ثبتی، نشانی ملک، حدود اربعه و یا کد پستی و مشخصات اینچنینی با موارد ذکر شده در سند و قرارداد وجود داشت به هیچ وجه معامله را انجام ندهید.پیشنهاد میشود حتما از وکیل ثبت اسناد و املاک در این مرحله کمک بگیرید.
• نحوه استعلام برای خرید ملک:‌ می‌توانید با استفاده از کد رهگیری از سامانه ثبت اسناد و املاک کشور (https://ssaa.ir/) استعلام‌های لازم را بگیرید.
• در صورت سند نداشتن:‌ در صورتی که ملک سند نداشته باشد باید مشخصات اصلی و مهم را با مبایعه نامه چک کنید. فراموش نکنید که حق فروش و صحت نام و مشخصات فروشنده را بررسی کنید.
• انشعابات:‌ انشعابات حتما باید در سند ذکر شده باشد (آب، برق، گاز، ...)
• ملک‌های بزرگ: توجه کنید اراضی تقسیم‌شده سند نداشته و در واقع ملک بزرگ‌تر که سند مادر را داراست، به واسطه قولنامه یا وکالت‌نامه به پلاک‌های کوچک‌تر تقسیم می‌شود.
• موقوفی بودن ملک:‌ در صورتی که روی جلد ملک به اوقافی بودن آن اشاره شده باشد یا در سند آن عبارت “شش دانگ اعیان” را دیدید، موقوفی بودن ملک را نشان می‌دهد. یعنی تنها بنای ملک خریداری شده متعلق به شماست و مالکیت زمین با اداره اوقاف یا شخص ما وقف کننده خواهد بود.
• در رهن، وثیقه‌ای، یا توقیفی بودن ملک:‌ ملک آزاد یا باصطلاح ملک طلق تحت هیچ‌کدام از این موارد نیست. در صورتی که هر کدام از این موارد وجود داشته باشد، امکان معامله رسمی و ثبت در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و تنها می‌توان به مبایعه‌نامه اکتفا نمود. در رهن بودن خانه مورد معامله را می‌توانید با بررسی صفحه نقل و انتقالات سند تک برگ متوجه شوید. در سند دفترچه‌ای نیز در صورت رهن بانک بودن، این که ملک رهن کدام بانک است پشت سند درج شده. در این حالت‌ها شما به عنوان خریدار بخشی از بهای کل را برای فک رهن یا رفع توقیف به طلبکار (چه حقوقی و چه حقیقی) می‌پردازید.

۲- توجه به فروشنده (مالک)

• فرد فروشنده: اسناد و مدارک فرد فروشنده را بررسی و از هویت او اطمینان حاصل کنید.
• معامله بدون واسطه:‌ تا حد امکان با فرد واسط یا نماینده مالک معامله نکنید و معامله را با شخص مالک انجام دهید. اگر به دلیل نداشتن سند رسمی، نمی‌توانید مشخصات فرد فروشنده را با مالک حقیقی تطبیق دهید باید به مبایعه‌نامه رجوع کنید. دلیل این موضوع ساده است؛ در صورتی که پای خلافی در میان باشد و فروشنده همان مالک نباشد، مالک می‌تواند علیه شما و البته شخص فروشنده شکایت کند و معامله را فسخ کند. در این صورت ممکن است متحمل ضرر و زیان و تعقیب کیفری و حتی مجازات مربوط به کلاهبرداری ملکی شوید!‌حتما در جریان عواقب خرید ملک بدون سند باشید.
• اگر شخص مالک حضور نداشت:‌ در این صورت، اولین احتمال این است که فرد فروشنده از مالک ملک وکالتنامه داشته باشد. در این مواقع حتما از رسمی بودن و عدم انقضای اعتبار وکالت‌نامه اطمینان حاصل کنید. احتمال دوم این است که مالک فوت کرده باشد و فرد فروشنده یکی از ورثه باشد. و در این حالت در صورت تصمیم بر فروش کل ملک، رضایت همه وراث به همراه اجازه دادستان یا قیم فرد محجور لازم است. احتمال سوم این است که فرد فروشنده ملک را قبلا به شخص دیگری فروخته باشد و قصد کلاهبرداری ملکی داشته باشد که در صورت فروش به وسیله مبایعه نامه، مبایعه‌نامه و سند خرید شما که تاریخ دیرتری دارد باطل خواهد بود.

۳- بررسی ملک

• لزوم بازدید: بازدید ملک ضروری است و نباید بدون بازدید معامله‌ای انجام دهید. نکته دیگر این که به هیچ وجه کل معامله را طی یک جلسه انجام ندهید. این کار می‌تواند باعث ضرر و زیان و مشکلات زیادی شود.
• موقعیت ملک: حتما به محل و محله قرارگیری ملک، امکانات رفاهی و دسترسی‌های آن، نمای داخل و نمای خارج، مشاعات بنا و ... دقت کنید. در صورتی که سوالی دارید می‌توانید با اهالی محل و بنگاه‌های معاملاتی صحبت کنید؛ اما توجه کنید که در صورت بروز هرگونه دعوای حقوقی، مراجع قضای تنها به اسناد و مدارک رسمی و قابل اثبات اتکا خواهند داشت و نه تحقیقات محلی شما.
• بررسی تاسیسات، بازسازی و ساخت قانونی، و نقشه ملک:
• سیستم گرمایشی و سرمایشی، دستگاه‌های تهویه مطبوع، لوله‌کشی ساختمان و سابقه ترکیدگی و وجود نم و رطوبت فعلی، دیگ آب گرم و آبگرمکن و سایز آن (بسته به تعداد نفرات خانواده‌تان) و همچنین تجهیزات آشپزخانه را چک کنید. نکته دیگر این که در صورت قصد خرید ملک خارج از منطقه شهری چک کنید که آخرین تخلیه چاه فاضلاب چه زمانی انجام شده؛ منطقا چاه باید هر ۳ تا ۵ سال تخلیه شود. در کل دقت کنید که در صورت خرابی در تاسیسات، از بازرس بیمه اطمینان حاصل کنید که هزینه مورد نظر مشمول بیمه می‌شود یا خیر.
• در صورت انجام بازسازی یا نصب تاسیسات جدید، حتما از صاحب ملک رسید کتبی بگیرید چرا که در صورت انجام بازسازی غیرقانونی برای شما مدرکی کارآمد است.
• حتما به قانونی بودن تمام بازسازی‌های انجام شده و مطابقت تمامی فضاهای ملک با نقشه توجه کنید. در صورت غیرقانونی بودن هر یک از این موارد، در صورت خرید، شما باید هزینه‌های سنگینی به شهرداری بپردازید.
• دقت کنید که فضای ملک مطابق نیازهای شما باشد. از بزرگی فضای خود ملک گرفته (و تعداد خواب‌ها) تا بزرگی پارکینگ و مناسب بودن نقشه و نورگیری کامل. به عمر سقف خانه و متریال مورد استفاده در آن هم دقت کنید، چرا که تعمیر و تعویض سقف یا بخشی از آن می‌تواند هزینه سنگینی داشته باشد.

۴- برآورد مالی:

• بودجه: حتما توجه داشته باشید که بودجه شما و شرایط پرداخت (از اقساط گرفته تا قیمت کلی ملک) متناسب باشند.
• استفاده از تسهیلات و وام: همچنین نیم‌نگاهی به تسهیلاتی مانند وام مسکن یا وام دولت برای خانه‌اولی‌ها نیز داشته باشید تا بتوانید از آنها استفاده لازم را ببرید.

نکات مهم برای فروشندگان ملک

۱- برآورد هزینه‌ها:‌

• هزینه فرآیندهای اداری و مفاصا حساب: توجه کنید که خریدار از شما انتظار تسویه مفاصا حساب و بدهی‌ای که به شهرداری و اداره مالیات و ... دارید را خواهد داشت و همچنین تسویه شارژ و موارد جزئی‌تر اهمیت بسزایی دارد.
• هزینه بازسازی: در صورتی که که می‌خواهید هزینه‌ای برای بازسازی صرف کنید، توجه کنید که این هزینه به شما بازنمی‌گردد و باید بهینه کار کنید. با این که بعضا انجام بعضی بازسازی‌ها می‌تواند بر قیمت ملک شما بیافزاید (مثلا درب ضدسرقت)، در این کار زیاده‌روی نکنید و در عین حال، حواستان باشد که عیب بزرگی در ملک نباشد، چرا که در معامله و در آینده به مشکل خواهید خورد.
• قیمت ملک: قیمت ملک خود را در محدوده منطقه نگه دارید و در ارائه قیمت واقع‌گرا باشید. اما بدانید که اگر قیمت پیشنهادی اولیه از شماست، نرخ پایه را شما تعیین می‌کنید پس خوب به پیشنهادتان فکر کنید. موارد اثرگذار بر قیمت ملک سال ساخت، نوع مسکونی بودن آن،‌ محله‌ای که در آن قرار دارد، و امکانات آن و ... هستند.

۲- اعتمادسازی:

• دوستی با خریدار ممنوع: درست است که فضای معامله باید سالم و بدون حاشیه باشد، اما دوستی با فرد خریدار می‌تواند منجر به سوءاستفاده او، درخواست نامتعارف برای تخفیف، و حواشی اضافی دیگر شود.
• توضیح صادقانه تمام امکانات: هر امکاناتی که ملک شما دارد به بهترین شکل ممکن ارائه و معرفی کنید. از دسترسی‌ها و امکانات داخل خانه و نورگیری آن گرفته، تا انباری، پارکینگ، آسانسور و موارد مشابه. توجه کنید که فروش جداگانه پارکینگ می‌تواند فروش خانه را دشوارتر کند.
• نیازی به همراه نیست: در حد لازم در زمان بازدید حواستان به بازدیدکننده باشد، اما اگر هر ثانیه کنار او راه بروید حسی منفی به او منتقل می‌کنید و روی تصمیم خرید تاثیر منفی خواهید گذاشت.
• خانه تمیز و مرتب: حتما قبل از بازدید خانه را تمیز کنید، دما را متناسب نگه دارید، نور کافی وجود داشته باشد، و البته خرابی‌های احتمالی یا حتی وجود بوی بد و شلختگی را رفع کنید. این موارد، همه اثرگذارند.

۳- نکات تکمیلی فروش:

• ارائه شکیل و درست:‌ اگر می‌خواهید در فضای آنلاین ملک را به فروش بگذارید، استفاده از عکس‌های زیبایی که علاوه بر فضای داخلی به فضای بیرون، فضای سبز و حیاط و ... می‌پردازند و همچنین تهیه ویدیو از ملک می‌تواند تاثیر مثبتی بر فروش داشته باشد.
• معامله با بنگاه‌های مجوزدار: این مورد بسیار مهم است و حتما باید پروانه کسب‌وکار و کد رهگیری بنگاه معاملاتی را کنترل کنید تا امکان بروز هر گونه خلاف و مشکلی را کاهش دهید. همچینین حتما مشخصات و صحت هویت شخص خریدار را چک کنید.

نکات مربوط به قرارداد و معامله (خرید و فروش) ملک:

۱- ثبت درست اطلاعات:‌ در معاملات قولنامه‌ای به صحت و ثبت درست مشخصات فروشنده و خریدار توجه کنید و بهتر است حتما از بهترین وکیل ملکی در دسترس کمک بگیرید.

۲- مغایرت متراژ: این مغایرت بین متراژ واقعی و متراژ مندرج در سند به خریدار امکان فسخ قرارداد و شکایت را خواهد داد.

۳- قید انشعابات: قید انشعابات (برق، گاز، آب و ...) را فراموش نکنید. همچنین انتقال خط ثابت تلفن نیاز به قید شدن در قرارداد و سند را دارد.

۴- تسویه مفاصا حساب را فراموش نکنید.

۵- انتقال انباری و پارکینگ:‌ این مورد را هم نیاز است که دقیق در قرارداد بیاورید. در صورتی که چند انباری و یا پارکینگ وجود دارد نیاز است که به شکل جداگانه ذکر شوند. چرا که عدم ذکر این موارد برای فرد فروشنده هیچ بار و عواقب حقوقی‌ای نخواهد داشت.

۶- واریز مبلغ: در اینجا به چند نکته توجه کنید. در ابتدا قسمتی از مبلغ باید در حضور کارشناسان و با دریافت رسید معتبر انجام شود. پس از آن و البته بعد از تسویه مفاصا حساب امکان انجام کارهای انتقال سند وجود خواهد داشت. نکته دیگر این که واریز حتما باید به حساب شخص مالک (شخصی که سند به نام اوست) انجام شود و با توجه به پسوند و پیشوندها و نکات ریز اینچنینی از کلاه‌برداری و اشتباهات پیشگیری خواهد شد.

۷- نکات تکمیلی: در نهایت دقت کنید که تمامی موارد مرتبط با حق فسخ، تعهدات طرفین و حتی تاریخ قرارداد (که باید در روزهای غیراز تعطیلات رسمی باشد) را به دقت مکتوب کنید تا دچار هیچ مشکلی نشوید. همچنین توجه کنید که اگر در بنگاهی معامله را انجام می‌دهید، تاریخ گواهینامه اشتغال بنگاه قدیمی و یا مخدوش نباشد.